■誰も教えない業界のシクミを斬る！

　　　　　《不動産業界のシクミと仲介業者の手数料について》

○不動産を売買する方法は大きく分けて２つある
　　
１． 売り主と買い主が直接売買する場合（仲介手数料がいらない）

A.　隣近所や知り合い同士で不動産を売ったり買ったりするケース。

B.　分譲業者などが自ら売主になるケース。
　　　　　　　　　　 　

２．  売り主と買い主が直接でなく、間に仲介者が入る場合 （仲介手数料がいる）

仲介・販売代理など . 仲介業者が間にはいるケース。

上の分類をみると、１．のケースならば仲介手数料がいらないので得をするように思いますが、すべていいとは限りません。

１．の A のケースは非常に限られた場合になります。手数料がいらないので得ですが、お互いに専門知識がなく、土地の境界線のこと、地積のこと、道路の接面のことなど、いろいろ問題が起きた時、感情的になったり、知識がないためにトラブルが大きくなって収拾が付かなくなる場合があります。

１．の B のケースはマンションや中古の一戸建てを買い取り、リフォームして販売したり、 分譲業者が土地を買い、 2 区画にしたり、 3 区画にしたり、時には大規模な開発をかけて、 分譲業者が売主となり販売するケースです。建物や土地を買うことにより不動産手数料や 不動産取得税、測量費、分筆費を払わなければならいし、利益も必要なので、買値の１５〜２０％位はすぐに上がります。そのため、買い取る時安く買う必要がありますし、利益をとる必要があるため高くなることもあります。 ここに買主と売主との間にギャップが生まれるわけです。やはり、売る人はできるだけ高く、買う人はできるだけ安く買いたいのが気持ちですから・・・残念！

２．のケースにも、仲介手数料が要らない場合があります。仲介業者が仲介料を放棄した場合、 販売形態が販売代理で売主からしかもらわないケースがあります。しかし、手数料を払わなくてもいい場合ですと、一見得なようですがどんなケースでも販売活動をするということは、何らかの販売活動に見合う利益がないとできません！そういう場合は土地代が高くなっていることがありますので気をつけてください。仲介で土地を買うときには、土地の価格＋仲介手数料での総合費用で見比べてみる必要があります。

○法定の仲介手数料

物件の販売価格（税込）の

２００万円以下の部分　　　　　　　　　　　　販売価格×５％

２００万円超〜４００万円以下の部分　　　販売価格×４％

４００万円超〜　の部分　　　　　　　　　　　販売価格×３％
　　
（　参　考　例　）

物件価格１０００万円の場合

２００万円×５％＝ １０万円 　（〜２００万円以下の部分）

２００万円×４％＝ 　８万円 　（２００万円超〜４００万円以下の部分）

６００万円×３％＝ １８万円　 （４００万円超の部分）

　合　　　　　　　計　　 ３６万円×１．０５（消費税）＝ ３７．８万円

一般的には１回で計算するため、下のように計算します。

(１０００万円×３％＋６万円)×１ . ０５＝３７．８万円

一般的に仲介業者は契約になると買主から上記の手数料をいただきます。
（もしこれ以上の手数料を請求されても、払う必要はありません）

売主からも同じ金額の手数料をいただきます。従って、売主側の仲介業者と

買主側の業者が同じ場合には買主と売主からそれぞれ 37.8 万円×２

（業界では両手と言う）をいただきます。

違う場合は 37.8 万円（片手だけと言う）を頂きます。

○不動産は仲介業者のどこから買っても同じ？

売主側との契約は一般媒介契約、専任契約という契約を結びます。

契約したその物件を自社だけで販売してもいいし、不動産流通業界へ情報を流して皆に販売してもらうわけです。そうして流された物件は誰が販売してもいいのです。 よく１つの土地に何社も看板が立っていることがありますが、この理由によるものです。 買うお客様の立場から考えれば、払う手数料はどこへ払う場合でも同じで決まっています。

不動産はどこから買っても同じですが、不動産の明確で間違いない情報をきちんと理解した上で、購入して頂くことが大切です。